• Baux habitation et commerciaux

Baux d’habitation & commerciaux

Avocat au barreau de Paris depuis 2008, Maître Vanessa PERROT vous accueille dans son cabinet pour étudier votre dossier et trouver des solutions rapides et adaptées à votre situation.

Elle peut intervenir dans toute la France.

Maître Vanessa PERROT a une pratique courante des contentieux suivants :
 

Droit des baux d’habitation

 

Dans la plupart des cas, c’est la loi du 6 juillet 1989 qui va s’appliquer aux contrats de location. Les stipulations contraires à la loi ne s’appliquent pas.
Certaines locations sont encadrées par la loi du 1er septembre 1948 laquelle instaure un régime très spécifique de protection du locataire.
 

Recouvrement de loyers impayés et procédure en expulsion

 

Ces procédures sont le plus souvent motivées par le défaut de paiement des loyers.
Il arrive également que le bailleur ait donné congé pour vendre ou pour récupérer l’appartement. À la date du congé, le locataire se maintient dans les lieux, soit qu'il ne veuille pas partir, soit qu'il n'ait pas trouvé de solution de relogement.

Dans ce cas, le bailleur peut solliciter du tribunal d'instance la validation du congé et l'expulsion des lieux loués.
Le locataire pourra demander des délais à expulsion si le congé est régulier et bien fondé.

 

Procédure en cas de logement indécent

 

Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, sans risques pour la sécurité et la santé du locataire (par exemple sans humidité et sans plomb). Bien évidemment, le logement doit être conforme à un usage d'habitation: eau, chauffage, électricité... Le décret du 30 janvier 2002 définit les critères de la décence.

En cas de logement indécent ou insalubre, il existe des procédures spécifiques.

 

Recours contre l’Etat

 

Le bailleur peut obtenir une indemnisation de l'État lorsque la force publique a tardé à prêter son concours à une expulsion.

 

Contentieux du dépôt de garantie

 
Le bailleur dispose de deux mois au maximum pour rendre le dépôt de garantie au locataire, à compter de la restitution des clefs. À défaut il existe une procédure spécifique pour le recouvrer.
Inversement, le bailleur doit parfois faire face à un impayé au jour de la remise des clés ou à la nécessité de faire des réparations qui auraient dû être faites par le locataire.
Il va alors utiliser le dépôt de garantie.
 

Responsabilité contractuelle et infraction aux clauses du bail

 

La responsabilité contractuelle du bailleur peut être engagée dans le cas de l’insalubrité/indécence du logement, d’engagement de travaux d’importance causant un préjudice de jouissance, etc.
Elle peut être également engagée en cas de troubles de voisinages causés par son locataire.

Le bailleur peut également être confronté à des infractions majeures aux clauses du bail: sous-location prohibée, cession de bail. Il existe des recours contre le locataire et l'occupant.
 

Droit des baux commerciaux ou professionnels


Les baux commerciaux sont soumis au décret du 30 juillet 1953 (articles L 145-1 et suivants du Code de commerce).
 

Procédure en expulsion pour loyers impayés

 

Comme pour les baux d’habitations, le locataire est tenu de payer son loyer.
À défaut, il est délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire qui laisse un délai d’un mois au locataire, pour s’acquitter des sommes dues. À défaut, l’autorisation d’expulsion peut être sollicitée, en référé (procédure rapide) devant le Tribunal de Grande Instance.
 

Procédure en renouvellement ou refus de renouvellement du bail

 

Le bail commercial a une durée minimum de 9 ans. Les procédures de renouvellement et de résiliation sont strictement encadrées. Pour faire cesser un bail, le congé doit être donné, par le locataire ou le bailleur, avec un préavis de 6 mois.
Au terme, le bail est en principe renouvelé de lui-même avec un loyer devant être fixé selon la valeur locative des locaux, avec en principe un plafonnement en fonction de l'évolution de l'indice Insee du coût de la construction.

Il existe de nombreuses exceptions à ce principe de plafonnement, car il existe plusieurs motifs de déplafonnement:
- modification des caractéristiques du local
- modification de l'activité exercée
- modification des facteurs locaux de commercialité
 

Fixation de l’indemnité d’éviction ou fixation du loyer du bail renouvelé des loyers commerciaux

 

Il s'agit d'une procédure spécifique avec des règles très précises.
Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non).

Dans la plupart des cas, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds.

Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est cette valeur (droit au bail) qu'il convient de retenir (arrêt de la Cour de cassation du 11 juin 1992).

Le locataire dispose d'un délai de 3 mois à compter du versement de l'indemnité pour libérer le local ; tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.

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